7月4号晚上，上海规划和国土资源管理局网站悄悄挂了一则公告，本来以为跟往常一样，是商办土地的挂牌告示，结果没想到！
这两块挂牌的土地用途写着：租赁住房！！！
昨天正好写了篇《租房时代即将到来租房利好快来看看！》的文章，说的是以买房为主导的时代即将结束，接手的正是租房时代。结果没想到晚上上海就推出两块租赁土地出让公告，这也是上海首次%不可售住宅用地的出让。
这两块土地是需要开发商整体持有，且只租不售！房子的产权是70年！比起早些时候万科%自持拿地行为来说，这次的土地出让更加彻底，政府的意思也很明确，就是要动租赁市场！那么这会给如今稍显平静的房地产市场带来一场怎样的变革呢？
增加租赁土地供给能够带来什么？
这一次租赁土地出让公告从本质来说，是政府的政策导向，增加租赁型土地的供给，有利于市场结构的调整。
当然，这样的政策不是空穴来风，在这之前，政府已经做了各种铺垫，比如年上海出让的住宅性质的土地，要求15%的面积开发商自持，另外有5%的保障房配建，算是给了开发商一个心理准备去面对住宅类房子自持出租情况。我们来看看这样做之后的效果。
中估联数据对土地监测的情况表明，从去年增加自持运营比例要求的条款后，部分开发商将20%（自持+保障）以上的成本转移到了可售部分的房地产，客观上推高了楼面价。也就是羊毛出在羊身上，把自持的部分成本摊到了出售部分，遭殃的是购房者。
中估联数据研发总监颜莉博士对此的看法是：“规定一定比例的自持经营，并不能从根本上实现增加租赁型住房供给的导向，反而会使得面粉贵过面包的故事愈演愈烈。中估联数据的LBI指数（土地泡沫指数）反映的就是开发商拿地后的风险情况，今年1到5月份的各地LBI指数分析表明，北上广深LBI指数高，库存紧张，价格微涨，但是成交量下降很厉害。所以增加租赁型土地的供给，有利于破除现有市场环境下LBI居高不下的魔咒。”
%只租不售开发商拿什么盈利？
政府的导向是好的，可是作为接盘的开发商会接受并且执行么？答案是肯定的，根据地块保证金推算大致的土地成交价（溢价率不超过40%的前提下），再计算楼板价的话，以浦东新区张江的这个地块为例，大致的楼板均价不会超过一万，远低于该地区周边房屋价格。当然，出租和出售的差别还是很大的，以一套房屋70平来大概算一下单套收益，出租70年的收益大约在50万，而出售的收益在70-万之间。
另外，住宅出售盈利来自买卖，相对来说资金回流快。而租赁则是现金流，收益是稳定的，按照刚才的计算，开发商大约10-30年能够收回投资，后面就是盈利了。但是70年的变数实在太大，并且也不知道70年之后的政策导向如何，是采取年租制继续租还是可以出售？所以租赁必须要证券化配合，不然开发商就太伤了。
这样的情况下，我们认为，能够保证开发商盈利的关键因素有三个：
第一，溢价率。如果拿地的溢价率控制在比较低的水平，那么盈利与出售的差距就会缩小很多。
第二，运营能力。对于拍地的开发商来说，装修和运营成本都是需要考虑的，装修的差距不会太大，那么运营能力就显得比较重要了，引进具有租赁管理经验的团队，并尽可能提高出租率，是盈利的关键。
第三，投资方。能够提供持续现金流支持的投资方也是至关重要的因素。不然就会变成竹篮打水一场空了。
房地产市场的一成不变带来的是市场结构的越来越不平衡，两级分化严重。尤其是在北上广深之类的一线城市，吸纳的人才足够多，但是真正能留下来买房生活的人却不多了。咱们撇开家庭因素，一个正常毕业的大学生毕业后大概多少年能够买房呢？如果在上海，大概是……买不到┑(￣Д￣)┍。上海年平均工资元，而根据中估联数据监测数据显示6月房价为元/平米，60平的房子按照平均工资计算是需要年。
种种数据都显示，房地产市场需要改变，从上游拿地到下游买房租房都需要一种新的思考形式，租赁市场需要稳健发展起来。此次两块租赁土地的出让是房地产市场走向健康发展的一次摸索，从增量房市场转变为存量房和租赁市场。也迫使开发商转型，从单纯的拿地卖房转变成服务型企业。
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